Was enthalten ist
Die Sanierung eines laufenden Hotels ist eine Baustelle mit einem mitlaufenden Erlöszähler daneben. Der Plan ordnet die Gewerke nach der Belegung, nicht nach der Verfügbarkeit der Firmen:
- Machbarkeit und Ertragsplanung — Bestandsaufnahme und Schadstoffkataster, Leistungsumfang und Markenstandard, das Modell des Zimmerausfalls und die daraus abgeleitete Schließungsstrategie samt Investitionsrechnung. Meilenstein: Investition freigegeben.
- Planung und Vergabe — Entwurfs- und Ausführungsplanung über die HOAI-Leistungsphasen, FF&E-Spezifikation und Bemusterung, ein vollständiges Musterzimmer sowie die Vergabe nach VOB/A mit Lieferzeiten, die darüber entscheiden, wann die erste Etage schließen kann. Meilenstein: Musterzimmer freigegeben.
- Back-of-House und Aufzüge — Aufmaß der Steigeschächte und Trassen, Aufzugsmodernisierung Kabine für Kabine mit Prüfung durch die zugelassene Überwachungsstelle nach BetrSichV, Personalbereiche, Technikzentrale und Kälteerzeugung — die Arbeiten, die jede Etage betreffen und die man kein zweites Mal macht.
- Etagenschließungen — Etagen nacheinander aus dem Verkauf genommen, entkernt, ausgebaut, Mängel abgearbeitet und wieder in die Vermarktung gegeben. Meilenstein: letzte Gästeetage übergeben.
- Öffentliche Bereiche und Gastronomie — Lobby, Restaurant, Bar, Tagungsräume und Spa in der Nebensaison, mit Interimslösungen für die Gäste in der Zwischenzeit sowie dem Brandschutznachweis und der Abnahme, die Tagungsflächen nach der Versammlungsstättenverordnung brauchen.
- Übergabe und Wiedervermarktung — Inbetriebnahme der Technik, förmliche Abnahme nach VOB/B, Schulung der Mannschaft auf das neue Produkt, Fotoproduktion, Neupositionierung der Raten und die Rückkehr zur vollen Kapazität. Meilenstein: volle Zimmerverfügbarkeit.
So passen Sie sie an
- Ersetzen Sie die Etagenzeilen durch Ihre echten Zimmerzahlen und Schließungsdauern und summieren Sie die ausgefallenen Zimmernächte je Monat gegen Ihre Prognose.
- Legen Sie die öffentlichen Bereiche in Ihre tatsächliche Nebensaison — die ist bei den meisten Häusern deutlich kürzer, als die Jahresplanung glauben macht.
- Setzen Sie das Lärmfenster auf die Zeiten, die der Betrieb wirklich verteidigen kann, und halten Sie Bohren, Abbruch und Kernbohrungen konsequent darin.
- Führen Sie je Aufzug eine eigene Zeile; alle Kabinen gleichzeitig stillzulegen ist in einem laufenden Haus praktisch nie vertretbar.
- Ergänzen Sie einen Umzugsplan, wenn Gäste während des Aufenthalts verlegt werden müssen, und besetzen Sie ihn — das ist echte Arbeit an der Rezeption, kein Rundungsfehler.
- Markieren Sie Investitionsfreigabe, Musterzimmer, Übergabe der letzten Etage und volle Verfügbarkeit als Meilensteine.
Hinweise zur Terminplanung
- Bauen Sie das Musterzimmer, bevor Sie bestellen. Es ist die einzige günstige Gelegenheit zu merken, dass das Tischlerwerk nicht passt, die Steckdosen falsch sitzen und das Baddetail undicht ist — und der Betrieb sollte darin übernachten.
- Schließen Sie keine zwei Etagen übereinander, solange das Modell das nicht hergibt. Verdichtung über den Preis funktioniert genau so lange, bis keine Zimmer mehr da sind, in die verdichtet werden kann.
- Planen Sie vertikal, nicht horizontal. Steigeschächte, Abwasserstränge und Aufzugsschächte laufen durch alle Geschosse; führen Sie die Technikarbeiten als eine durchgehende vertikale Kampagne statt sie je Etage zu wiederholen.
- Schützen Sie den Gästeweg. Baustellenzugang, Einhausung, Entsorgung und Materialtransport brauchen einen Weg, der die Lobby während der Anreisezeiten nie kreuzt; diese Randbedingung gehört in den Plan, weil sie die Schichten bestimmt.
- Halten Sie immer einen Aufzug für Gäste frei. Die Aufzugsmodernisierung erzeugt mehr Beschwerden und Minderungen als jedes andere Gewerk, und die Kabinen nacheinander zu machen kostet Wochen, rettet aber die Bewertungen.
- Setzen Sie den Basisplan mit der Freigabe des Musterzimmers. Davor bewegt sich der Umfang noch; danach hat jede Woche Verzug einen bezifferbaren Preis in Zimmernächten.
Verwandte Vorlagen
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Häufige Fragen
Wie lange dauert eine Hotelsanierung im laufenden Betrieb?
Bei einem mittelgroßen Haus üblicherweise 12 bis 24 Monate, weil die Etagen nacheinander und nicht gleichzeitig geschlossen werden. Die Vorlage nutzt achtzehn Monate, die Sie durch mehr gleichzeitig geschlossene Zimmer stauchen können — zu einem Preis in Erlös.
Wäre eine Vollschließung nicht besser?
Manchmal, und genau das beantwortet das Ausfallmodell. Eine Vollschließung baut schneller und günstiger, gibt aber den gesamten Umsatz auf und riskiert Firmenkunden und Personal. Rechnen Sie beide Varianten; diese Vorlage bildet die abschnittsweise Sanierung ab.
Wie plane ich laute Arbeiten in einem belegten Haus?
Vereinbaren Sie ein festes Tagesfenster — meist später Vormittag bis später Nachmittag — und behandeln Sie es als harte Randbedingung des Bauablaufs, nicht als Bitte an die Firma. Lärm außerhalb dieses Fensters ist der Grund, warum Gäste den Preis mindern, und diese Minderung ist teurer als die eingesparte Bauzeit.
Worin unterscheidet sie sich von der Pre-Opening-Vorlage?
Diese hier ist für ein Haus, das jetzt verkauft. Wenn Sie ein Neubauhotel ohne Gäste in Betrieb nehmen, nutzen Sie den Pre-Opening-Terminplan — der ist um die Eröffnungsbereitschaft herum gebaut, nicht um Schließungen.
Ist die Vorlage für die Hotelsanierung kostenlos?
Ja. Kostenlose Downloads als Excel, PowerPoint und CSV sowie kostenloses Bearbeiten online, ohne Konto und ohne Wasserzeichen.