O que o modelo contém
A reforma de um hotel em operação é uma obra com um contador de receita girando ao lado. O modelo sequencia os serviços em torno da ocupação, e não da disponibilidade das frentes de trabalho:
- Viabilidade e planejamento de receita, Levantamento das condições do prédio, escopo e padrão de acabamento, o modelo de deslocamento de diárias e a estratégia de fechamento que decorre dele. Marco: capital aprovado.
- Projeto e compras, Conceito e projeto executivo, especificação de mobiliário e enxoval, um apartamento-modelo completo, e as compras contra prazos de entrega que definem quando o primeiro andar pode fechar. Marco: apartamento-modelo aprovado.
- Áreas de serviço e elevadores, Levantamento de prumadas e instalações, modernização dos elevadores um carro por vez, áreas de funcionários, casa de máquinas e troca de chillers, os serviços que afetam todos os andares e não podem ser feitos duas vezes.
- Fechamento dos andares de hóspedes, Andares retirados do inventário em sequência, demolidos, reformados, revisados na lista de pendências e devolvidos à venda. Marco: último andar devolvido.
- Áreas sociais e alimentos e bebidas, Lobby, restaurante, bar, salas de evento e spa, programados para a baixa temporada com solução provisória para os hóspedes no intervalo.
- Entrega e reposicionamento, Comissionamento, retreinamento da equipe no produto novo, fotografia, reposicionamento de tarifa e a volta ao inventário completo. Marco: inventário integralmente restabelecido.
Quem usa este modelo
Proprietários de hotel, gestores de ativos e empreiteiras de reforma usam isto para renovar um empreendimento em operação sem fechá-lo. Ele faseia o fechamento de andares, gerencia a perda de diárias e agenda serviços barulhentos, troca de elevadores e obras de bastidores em janelas que protegem os hóspedes, equilibrando o ritmo das obras contra a receita perdida e o conforto.
Como adaptar
- Troque as linhas de andar pela sua própria contagem de unidades e pela duração real de cada fechamento, depois some as diárias perdidas por mês contra a sua previsão.
- Empurre as obras das áreas sociais para a sua baixa temporada de verdade, na maioria dos hotéis ela é uma janela mais estreita do que o orçamento anual sugere.
- Defina a janela de serviços ruidosos nas horas que a operação consegue realmente defender, e mantenha perfuração e demolição dentro dela.
- Acrescente uma linha por carro de elevador; modernizar todos ao mesmo tempo quase nunca é aceitável num hotel em operação.
- Insira um plano de remanejamento se você precisar transferir hóspedes no meio da estadia, e dimensione gente para ele, é trabalho real de recepção, não erro de arredondamento.
- Marque aprovação do capital, aprovação do apartamento-modelo, devolução do último andar e inventário restabelecido como marcos.
Dicas de cronograma
- Construa o apartamento-modelo antes de comprar qualquer coisa. É a única oportunidade barata de descobrir que a marcenaria não encaixa, que as tomadas estão no lugar errado e que o detalhe do banheiro vaza, e a equipe de operações deveria dormir nele.
- Não feche dois andares ao mesmo tempo sem que o modelo diga que dá para vender em volta. Compressão de tarifa funciona até você não ter mais quartos para comprimir.
- Sequencie na vertical, e não na horizontal. Prumadas, tubulações de esgoto e poços de elevador atravessam todos os andares, então planeje os serviços de instalação como uma campanha vertical contínua em vez de repeti-los andar por andar.
- Proteja o percurso do hóspede. Acesso da obra, tapumes, retirada de entulho e elevador de carga precisam de um caminho que nunca cruze o lobby no horário de check-in; ponha essas restrições no gráfico, porque elas vão moldar os turnos.
- Mantenha sempre um elevador para hóspedes. A modernização de elevador é o item de obra que mais gera reclamação e reembolso, e fazer um carro por vez custa semanas mas salva a nota nas avaliações.
- Estabeleça a linha de base na aprovação do apartamento-modelo. Antes disso o escopo ainda se move; depois, cada semana de atraso tem um custo conhecido em diárias que você consegue reportar.
Modelos relacionados
- Cronograma de pré-abertura de hotel
- Cronograma de reforma residencial
- Modelo de cronograma de obra (gráfico de Gantt)
- Ver todos os modelos de gráfico de Gantt
Este modelo está em português. Páginas relacionadas ainda não traduzidas abrem em inglês.
Perguntas frequentes
Quanto tempo leva a reforma de um hotel?
Uma reforma faseada de um hotel de porte médio em operação costuma levar de 12 a 24 meses, porque os andares são fechados em sequência e não todos de uma vez. O modelo usa um cronograma de dezoito meses que você comprime fechando mais unidades por vez, a um custo de receita.
Não seria melhor fechar o hotel inteiro?
Às vezes sim, e é o modelo de deslocamento que responde isso. O fechamento total é mais rápido e mais barato de construir, mas abre mão de toda a receita e arrisca perder contas corporativas e equipe. Modele os dois cenários antes de decidir; este modelo foi feito para a opção faseada.
Como programar serviços ruidosos num hotel em operação?
Acorde uma janela diária fixa, normalmente do meio da manhã ao fim da tarde, e trate isso como restrição rígida do cronograma, e não como um pedido à construtora. Perfuração, demolição e corte de concreto fora dessa janela são o que gera reclamação e compensação de tarifa.
Qual a diferença para o modelo de pré-abertura?
Este é para um hotel que já está vendendo hoje. Se você está comissionando um empreendimento novo, sem hóspedes a proteger, use o caminho crítico de pré-abertura de hotel, ele é organizado em torno da prontidão para abrir, e não em torno de fechamentos.
O modelo de reforma de hotel é gratuito?
Sim. Downloads gratuitos em Excel, PowerPoint e CSV, e edição online gratuita, sem cadastro e sem marca d'água.